誰も負けない笑顔の不動産投資

不動産投資で間違った目的を持つと失敗します

三井 和之
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三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
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不動産投資をする人の目的は本当に様々ですが、
代表的なものを挙げると次のようになります。

1)キャッシュフロー 毎月手元に残る現金

収入支出キャッシュフロー

入居者様から頂く家賃収入の中から、
管理費や修繕費や広告代などすべての運営費を差し引いて、
銀行への元利金返済もした後に残る現金のことです。

 

ほとんどの人が「そんなの当たり前」だと知りながら、
中には営業マンにそそのかされて、
買う段階になってこのことを忘れてしまう人がいるんです。

 

結論から言うと
「キャッシュフロー」を目的にすることが唯一の正解です。

このことを忘れて他の目的を優先してしまうと
失敗する可能性がありますので注意が必要です。

ではその他の目的を見ていきましょう。

 

2) 売却益 不動産を売った時の利益

例えば、
空室だらけのガラガラの物件を再生させて売ると
大きな利益が出やすいのですが、
初心者向けではありません

再生するまでの間、
キャッシュフローがマイナスになるかもしれませんし、
そもそも再生できないかもしれません。

売る時も情勢が変わって高く売れないかもしれません。

キャッシュが回らなく可能性があるのでお勧めできません。

三井和之の具体的な実例

岡山市南区で全空室の物件を買ったことがあります。
今も持っていますが、買ってすぐに改装をかけました。
募集をかけて徐々に埋まっていきましたが、満室になるまでは3ヶ月ほどかかりました。
購入して2ヶ月間はキャッシュフローがマイナスでした。

その物件がもし1棟目だったとしたら。
その物件がもし再生できなかったとしたら。

その後の2棟目・3棟目はなかったことでしょう。

私が取り組めたのは、
もし再生が失敗してもカバーできるほどの
キャッシュフローがすでに他の物件であったからです。

 

3) 資産保全 あまり儲からないけど価値が下がらない

東京の都心部とかなかなか儲からないけど
将来価値が下がらない物件を買って資産を保全することです。

将来このような投資もやれるようになりたいなと思っていますが、
すでに十分に儲けた人がやる投資方法です。

そもそも儲かりません。

 

4) 節税 相続税(借金を買う)・法人税(赤字を買う)

これも儲けすぎた人がやる間違った投資法です。

『アパートを建てた方が相続税が安くなりますよ』
という営業に乗せられて
田んぼにアパートを立てる地主さんなどが苦労されていますが、
目的が間違っているんです。

儲かりすぎた頭がおかしくなった経営者は、
法人税を安く済ませるために無駄に車を買ったり、
保険に入ったり、不動産を買ったり、船を買ったりしますが、
目先の利益しか見えてません。

得をすればその分
いつかは納税せざるを得ない仕組みになっているんですから、
わざと赤字になる不動産を購入するなんて私には理解できません。

私ならどうせ買うなら儲かる不動産を買ってもっと納税します。

 

まとめ

以上4つの目的を見てきましたが、

1と2の組み合わせだったり、
1と3の組み合わせだったり、
全部備えていても良いと思います。

しかし、1のキャッシュフローを一番の目的にしていない投資は、
最初の段階は絶対にしないでください。

破綻する危険があるからです。

 

会社がどんな時につぶれるかご存知でしょうか?

商品が売れないから。
売り上げが落ちるから。
社員にやる気がないから。
借金の返済をしなかったから。
赤字が続くから。

全部違います。

 

正解は現金が尽きた時です。

 

逆にいうと現金さえあれば、
事業は破綻しないんです。

 

まずは失敗しないように
現金主義・キャッシュフロー最優先
不動産投資を進めて欲しいと思います。

 

いくら売却した時に利益があるといっても、
持っている間キャッシュフローがマイナスで手出しがあったとしたら、
そんな投資がつづくでしょうか。

初期の段階の不動産投資の目的はひとつ!
キャッシュフローのみです!

あとはおまけだと思ってください。
含み益があるとか節税に繋がるとかはおまけです。

キャッシュフローにこだわった不動産投資を進めていきましょう。

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三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
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