誰も負けない笑顔の不動産投資

不動産投資家が知っておきたい4つの黒字とは

三井 和之
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三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
詳しいプロフィールはこちら

こんにちは。

笑顔の不動産投資コンサルタント
三井和之です。

最近、「かぼちゃの馬車」に関するニュースが
世間を賑わせています。

長い間、「ある銀行」を使った
「裏技」が問題視されている。

その「裏技」とは
不動産投資の一部の世界で
常套手段と言われていたものでした。

二重売契やエビデンス(証拠・根拠、証言、形跡)の改ざん。

販売業者と銀行の「裏技」によって
本来借りられない借入ができるようになっていました。

その「裏技」によって借り入れができ、
物件を購入出来た投資家が、
購入した物件が赤字になった途端に、
販売業者と銀行を責めています。

投資の世界では、
何と言っても自己責任原則が働くので、
投資家自身に赤字の責任があるのは言うまでもありません。

しかし、赤字の投資家たちは、
自分の損害を小さくしようと、
少しでも銀行に非があったことを
認めさせるために必死になっています。

さて、この『赤字』という言葉ですが、
不動産投資をされる方には
正しく理解してもらいたいのです。

先月出版させて頂いた、
【不動産投資の赤字を脱却するスゴイ方法】の「赤字」も、
「かぼちゃの馬車」の投資家の「赤字」も、
複数の意味を持っているので
このブログを通じてキチンと説明します。

と、思いましたが、
「赤字」を説明するのは気持ちが乗らないので
不動産投資家の「黒字」を説明しようと思います!!

不動産投資家が知っておくべき4つの黒字

私が思うに不動産投資には4つの黒字があると言えます。

私はこの4つ全てが黒字の時に初めて
「その投資は成功している」と言える
と思っています。

その4つの黒字とは、

  1. 毎月CF(キャッシュフロー)の黒字
  2. 毎月利益の黒字
  3. 売却想定CFの黒字
  4. 売却想定利益の黒字

一つ一つ、その黒字の理由を説明します。

毎月 CF(キャッシュフロー)の黒字

まずは毎月の CFの黒字について。

これは毎月の家賃収入から、
管理費や修繕費、宣伝広告費などを支払い、
その上、銀行への元金返済と利息の支払いを行なった後に
現金が残る状態の事を言います

不動産投資の最初は
この毎月CFを絶対に最重視すべきです。

『毎月CF = 毎月家賃収入ー支払ー銀行返済』

これさえ黒字であれば、
破綻(はたん)することはありません。

逆に、これが赤字の場合
手元からドンドンお金が出て行きます。

家賃からの返済が不可能になり
自己資金で補填出来なくなれば
必ずいつか破綻してしまいます。

かぼちゃの馬車で騒いでいるのは、
この毎月CFが赤字に転じ、
生活費の中から持ち出しをしないと
銀行に返済できなくなったのがキッカケとなっています。

毎月利益の黒字

利益とはPL上の利益のこと。

PLとはプロフィットアンドロスステートメントの略で
決算書などでの『損益計算書』のこと。

ここでは決算書の説明は省きますが、
PLというのは、
売上から経費を引いて、
いくら『利益』が残っているかを表しています。

『利益 = 家賃収入 ー 経費(減価償却費含む)』

ここでは「現金」ではなく「利益」です。

CFでの「現金」とPLでの「利益」の違いは
「銀行への返済元金」と「減価償却費」の
2つ違いによって生まれます。

減価償却費は経費だけど現金は出ていかない??
返済元金は現金は出て行くけど経費じゃなくて利益とみなす??

会計や経理などをまったく知らない人からすれば
『なんのこっちゃ??』という感じですが、
この減価償却費と返済元金のバランスによっては

  • 利益は出ているけど現金は増えていない
  • 現金は増えているけど利益は出ていない

なんてことが起こることがあります。

利益を黒字にするというのは、
損益計算書でいう
当期純利益を黒字にするということ。

これが黒字の場合、
毎年黒字の決算書を銀行に提出し、
銀行評価を上げることが出来るので
次の融資に結びつけやすくなります。

逆に、これが赤字の場合は
やはり銀行評価が落ちてしまいます。

節税のために敢えて赤字にする人もいますが
決してマネしないで頂きたい。

また、敢えて減価償却の大きく取れる物件を買い、
「赤字を買う」という人がいますが、
この方法もマネしなくていいでしょう。

ひたすらPL(当期純利益)を黒字にして、
税金をたっぷり納めて、
銀行評価を上げることを重視することが
将来もっと大きなリターンがあるでしょう。

売却想定CFの黒字

CFとは先ほど説明したように
キャッシュフローのこと。

つまり現金の事ですが、
売却想定CFとは、
いま不動産を売却したとして残る現金のことを言います。

もう少し詳しく言うと、
いま売却するとして売れる物件価格から、
売る時に掛かる経費と
銀行に返済すべき残りの借金を引いた
後に残る現金が「売却想定CF」です。

『売却想定CF = 売却想定価格 - 残債務 - 売却時諸経費』

いわゆる出口で勝つ状態とはこの状態のことです。

例えば、
10年前に1億円で買った物件を、
8000万円で売った場合、
それだけでは決して負けたとは言えません。

すでに半分返し終わっていて、
残債務が5000万円だった場合、
諸経費が500万円掛かったとしても、
2500万円のCFの黒字です。

見事に勝ったと言える状態です。

実際売ってみないと分からないではなくて、
いま売るとしたらいくらで売れるのかを定期的に把握すること。

残債務との比較を日常的にしておくことをオススメします。

これが黒字の場合、
不動産をいつでも売れる状態であるため、
万が一、何か特別な事情で
すぐに売らざるを得なくなった場合でも困りません。

また、売却想定CFが黒字であることを銀行に示すことによって、
銀行の評価を上げることも可能です

逆に赤字の場合、
売却する際には追加資金が必要なため、
資金がない場合には良いタイミングで売却できず
不動産を持ち続けるしかありません。

先の『かぼちゃの馬車』は、
売却想定CFも赤字であるため普通には売却できず、
売らずに持ち続けても毎月CFも赤字であるため、
アリ地獄のように状況は悪化して行く一方なのです。

売却想定利益の黒字

最後に「売却想定利益の黒字」について。

これは、いま売却したとしたら
帳簿上の利益がいくら出るかということ。

これも「現金」ではなく「利益」についてです。

決算書には主にPLとBSがあります。

BSとはバランスシートの略で、
「貸借対照表」のこと。

貸借対照表には
資産や負債がいくらあるのかが表してあるが、
物件の帳簿上の価値もここに載っています。

物件の帳簿上の価値は、
買った時の価格から
毎年減価償却していった額です。

減価償却は、税法上決められたルールに則って、
毎月毎年、価値を少しずつ減らしていく会計の処理方法です。

売却想定利益の黒字とは、
いま売却したら売れる価格から
帳簿上の物件価格と諸経費を引いて残る利益のことです。

『売却想定利益 = 売却価格 ー 固定資産額 ー 売却時諸経費』

こちらが黒字の場合も、
銀行評価を上げることができます。

BSに含み益を抱えているということで、
これも次の融資が出やすくなる要素となります。

逆に、これが赤字の場合、
BSに含み損を抱え、
それが信用毀損につながり、
銀行評価を落とすことになります。

まとめ

さて、今回のブログは
不動産投資家が知っておくべき4つの黒字について
説明させていただきました。

  1. 毎月CFの黒字
  2. 毎月利益の黒字
  3. 売却想定CFの黒字
  4. 売却想定利益の黒字

投資家の中には毎月税理士から試算表を出してもらっている方が多いと思いますが、
毎月この「4つの黒字」がしっかり出ているかをチェックしてほしいです。

そして、この4つ全てを黒字にする買い方を
ぜひして頂きたいと思います。

4つ全てを黒字にする買い方をすれば
不動産投資は継続的に拡大し続けることができるでしょう。
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三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
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