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【不動産投資の目標の決め方】持っている自己資金から投資額を決める方法

三井 和之
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三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
詳しいプロフィールはこちら

こんにちは!
笑顔の不動産投資家 三井和之です。

不動産投資しよう思うんだけど、
いくらの物件を買えばいいかわからない
と思っている人いませんか??

実は簡単な試算の方法があるんです!

どんな物件をどれだけ買えば良いのかがわからないと、
物件を探すこともできませんからね!

僕もこの方法を知った時から
不動産投資に計画性が生まれました。

それまでは闇雲に物件を探していたんですけどね 笑

 

簡単な資産の方法は2つあります。

一つ目は、持っている自己資金から考える
二つ目は、欲しい年間キャッシュフローから考える

 

今回は一つ目の「持っている自己資金から考える」を解説します。

 

持っている自己資金から投資額を決める方法

この試算の方法は
銀行から借入して出来るだけレバレッジを効かせて
不動産を購入することを前提としています。

物件を購入する際に借入できる割合によりますが、
ここでは理解しやすいように、
フルローンで購入できると仮定した場合で説明を進めていきます。

フルローンとは、物件価格の全額を銀行から借りて購入すること。

 

これから不動産投資を始めるAさんの例

このようなAさんの場合、
投資額の目標をいくらに設定できるでしょうか?

自己資金は2100万円あります。
私はいくらの物件を買えば良いのでしょうか?
銀行からはフルローンで融資が出そうです。

Aさん

不動産を購入する時には、
物件価格の他に仲介手数料などの費用がかかります。

ここでは物件価格の7%程と考えましょう。
(諸経費 約7%:仲介手数料/登録免許税/不動産取得税 など)

この自己資金を7%で割り戻せば購入できる物件の総額がわかります。

自己資金を7%で戻した場合

 2,100万 ➗ 7% = 3億円

銀行からフルローンで購入するのなら、
2,100万円で3億円分の不動産を購入することができます。

不動産投資のスゴイ学校では
CF(キャッシュフロー)比率3%を基準にしています。

最低でも2%を基準としています。

CF比率とは物件価格に対する年間キャッシュフローの割合です。

つまり1億の物件を買った場合
CF比率3%での年間キャッシュフローは300万円。

3億円物件を買えば900万円となります。

投入した自己資金2100万円は3年あれば回収できますね。

利回り42%レバレッジの力ですね。

 

シミュレーションしてみましょう!

あなたの購入できる物件はいくらでしょうか?

さっそくシミュレーションしてみましょう。

自己資金が280万円の場合

たとえば、持っている自己資金が280万円あるとしましょう。

手元に280万円あります。

自己資金は諸費用で使って、フルローンで借入すると…

Bさん

これを軍資金にいますぐ不動産投資を始めたいと言うことであれば、

自己資金 ÷ 7% = 物件価格

の公式に当てはめてみましょう!

自己資金が280万円の場合

 280万 ➗ 7% = 4000万円

自己資金280万円の場合、
4000万円の物件なら購入できます。

4000万円の物件を購入して得られるCFは
CF比率3%で年間120万円。

毎月10万円のキャッシュフローが生まれます。

少し贅沢できますね!笑

 

フルローンが出ない場合

しかし近年では、よほど属性が良いか、
めちゃくちゃ良い物件じゃない限り、
なかなかフルローンは難しいです。

銀行さんから1割の自己資金を要求されているなら、
7%の部分を17%にし、
2割の自己資金を要求されているなら、
7%の部分を27%にして計算してみてください。

現実的にいくらの物件を探せば良いかが見えてきます。

 

まとめ

自己資金を7%で割り戻すと
購入できる物件の価格が見えてきます。

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三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
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