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【不動産投資の目標の決め方】年間で欲しいキャッシュフローから考える方法

三井 和之
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三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
詳しいプロフィールはこちら

こんにちは!
笑顔の不動産投資家 三井和之です。

前回のブログでは、
いくらの物件を買えば良いかがわかる簡単な方法の
一つ目「持っている自己資金から考える」をお伝えしました。

手持ちの自己資金を7%で割り戻すと、
購入できる物件の金額がわかるということでしたね。

今回はその二つ目をお伝えします。

 

年間で欲しいキャッシュフローから投資額を決める方法

さて、いよいよ二つ目です。

それは
「年間で欲しいキャッシュフローから考える」 です。

 

私が運営する不動産投資のスゴイ学校では、
CF(キャッシュフロー)比率3%を目指してもらっています。
(CF比率について詳しくは後日書いてみたいと思います。)

 

CF比率3%を簡単に説明すると、
1億の物件を購入したら年間300万円が手元に残ります
ということです。

家賃から毎月の運営費、銀行への返済など
すべての経費を差し引いて手元に300万円が残る。

そのような物件を探して購入してもらいます。

もしあなたが
「年間キャッシュフロー900万円欲しい!」
という目標をもっていて、
CF比率3%の物件を購入するとしたら、
いくらの物件を購入すべきでしょうか。

 

そう!3億円です!

3億円の物件を購入できたら、
年間キャッシュフロー900万円を達成できるという
仮説を立てることができるんです。

 

ここでの3億というのは、
3億円の物件1棟でも構いませんし、
1億円の物件3棟でも構いません。
5,000万円の物件なら6棟ということになります。

トータル3億円分購入すれば良いということです。

 

もしCF比率4%の物件なら、
2億2,500万円分の物件を買えばOK。

逆にCF比率2%の物件なら、
4億5,000万円分の物件を買わないといけません。

 

なのでできるだけ
CF比率の高い物件を探す必要もありますね。

 

2つの計算方法で計算してみよう!

先ほどの説明のように
欲しい年間キャッシュフローを3%で割り戻せば
購入すべき物件の金額が分かります。

では、具体例を見ていきましょう。

 

僕は不動産投資をはじめた当初、
このような基準も持たずに闇雲に物件を探していました。

 

「とにかく利回りが高い物件はないかなぁ」って。

 

探していた物件は、
200万円の物件から中には3億を超える物件まで。

 

いくらの物件を買えば良いのかも分からないまま
暗中模索の毎日でした。

 

なかなか上手くいかないので
ネットでたまたま見つけた不動産投資コンサルタントに相談したところ、
「欲しいキャッシュフローから決める」というアドバイスを受けました。

 

「そうか!3億円分買えば良いのか!」
と目の前に光が差したのを覚えています。

 

と同時に、
「3億円分も購入できる自己資金がない」
という現実を知ることができました。

3億円分購入するためには
いくらの自己資金が必要なのでしょうか??

 

前回お話ししたように、
物件価格の約7%の諸経費がかかります。

3億円の7%は、2,100万円。

実に2,100万円の現金が必要になってきます。

 

2,100万円・・・
そんなに持ってない・・・

 

キャッシュフロー900万円という目標は、
一気に達成できないものだということがハッキリと分かり、
まずは300万円を目指そう!
そして、他の仕事もしながら自己資金を貯めよう!
という気づきを得ることができました。

 

欲しい年間キャッシュフローを3%で割り戻す
購入すべき物件の金額が分かります

 

あなたもぜひ計算してみてください。

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三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
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