誰も負けない笑顔の不動産投資

不動産投資で超スゴイ物件が買いたければシンプルな判断基準が必要!不動産投資を加速させる3つの判断基準

三井 和之
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三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
詳しいプロフィールはこちら

こんにちは!
笑顔の不動産投資家の三井です。

私は2010年から不動産投資を始め
今では年間2億円を超える家賃収入を得るまでになりました。

これまで買った不動産は400戸を超えています。

私が今までに経験してきたことをお伝えすることで、
これから不動産投資を始める人に少しでも役に立ったらと思います。

 

良い物件の購入は一瞬の勝負

超スゴイ物件はスピード勝負です!

人生で一番高い買い物と言われる
マイホームよりも高い買い物である不動産投資。

失敗すると致命傷になってしまうので、
慎重な判断が必要ですが、
本当に良い物件ほどすぐに買い付けが入って
蒸発するように無くなってしまいます

 

まさにスピード勝負です!

 

私の経験談ですが、
物件情報が入ったその日のうちに物件を見に行って、
買い付けを現地から入れたにも関わらず
5番手だったという苦い経験があります。

「本当にスゴイ物件というのは瞬間蒸発するんだな!」
と思い知った出来事でした。

それぐらい良い物件というのはスピード勝負なので、
スピード判断できるように準備しておかないと
いざ超スゴイ物件が出てきた時に、
そのチャンスを掴み取ることができません。

 

では、スピード判断できるようになるにはどうしたら良いのか。
それは、シンプルな判断基準を持つことです。

 

不動産を購入する時の3つの判断基準について

今日は、不動産を買うときの3つ判断基準について書きたいと思います。

その3つとは

1.CF比率
2.返済比率
3.積算評価

です。

僕は物件概要書を手にした時に、
ざぁーっと目を通して、
良さそうな雰囲気を感じたら、
表計算ファイルを開いて、
数字を打ち込みます。

そして出てきた3つの指標を元に、
現地に調査に行くべきかどうかを判断します

この表を使えば、
10分もあれば判断できるでしょう。

弊社の社員さんが作ってくれたほんと簡易的なものですけど、
シンプルで強力 & 確かな内容!

必要でしたらプレゼントしますので、
LINE@で「物件診断ツールをください」とメッセージください。

では、その3つの基準を簡単に解説します。

 

その1 CF比率

一つ目は「CF比率」です。
「キャッシュフローひりつ」と読みます。

CF比率で「収益性」が見えてきます

これは高い方がいいです。

CF比率が高いほどCFが出やすくて
ジャブジャブ儲かるということがわかります。

CF比率の意味は簡単にいうと、
「物件価格に対する年間キャッシュフローの割合」です。

投資した金額に対していくらリターンがあるかという指標です。

例えば、
1億の物件を買って年間キャッシュフローが100万円あると、
CF比率は1%ということになります。

私は最低2%
できれば3%以上を目指しています。

実は、つい最近5.8%の物件を逃してしまいました(泣)

 

その2 返済比率

2つ目は「返済比率」です。

返済比率で「安全性」が見えてきます

家賃収入に対する銀行返済の割合ですが
これは低い方がいいです。

理想は40%以下
50%以下で基準に乗ります。

55%以下でもあまりに収益性が高かったり、
特別に購入する理由があったら購入する場合があります。

具体例を見てみましょう。

スルガ銀行で4.5%の金利で借りて、
賃貸経営が破綻している相談者は
全員返済比率が60%を超えています

このレベルだと少しでも空室が起こるとたちまち返済ができなくなります。

満室の賃料収入を100%としますと
空室率が10%だとすると賃料収入は90%確保できます。

そこから経費を差し引いていき
管理会社への管理料を5%払うとこれで85%残ります。

その他、維持費や修繕費や広告費などで
15%ほど掛かりますので残るは70%。

仮に返済が70%以上だともうこの時点で破綻です。
キャッシュフローなんて夢のまた夢です。

少し募集がうまくいかず空室率が20%になったり、
すこし出費がさかむと
仮に返済比率が60%であったとしても経営は厳しくなるんです。

ですからできれば50%以下。
理想は40%以下で購入するようにしましょう。

40%以下で購入すると、
潤沢なキャッシュフローが手に入ることになります。

 

その3 積算評価

判断基準の3つ目は、「積算評価」です。

積算評価で「担保性」が見えてきます

これは高い方が良いです。
これが高いと「銀行」が貸しやすくなります。

積算価格=建物評価額+土地評価額

この評価の出し方は、
長くなるのでは省略しますが、
また改めてブログで紹介いたしますので
気になる人は関連記事をご覧ください。

積算価格は物件価格の80%以上あると良いでしょう。

積算評価が低いとどんなデメリットがあるかというと、
① 融資を受けにくい。
② 受けられたとしても次に買う人が融資を受けにくいので出口を迎えにくい
ということが考えられます。

逆にいうとたったこれだけのデメリットですから、
CF比率と返済比率が基準をクリアしていたら、
積算評価はそれほど気にしなくてもいいです

実際、積算評価が非常に低い物件を購入したことがあります。

その物件は僕がそろそろ売ろうかなと思っても、
積算評価が低いために買おうとする人が融資が付かず
なかなか売れない物件です。

でもCF比率がとても高かったので、
もう十分に儲けてくれましたし、
今後持ち続けてもぜんぜん損をしない物件です。

いよいよ本気で売りたい時には、
半額ぐらいにすれば間違いなく売れるはずなので
何の問題もありません。

積算評価は参考程度に確認しておきましょう。

まとめ

超スゴイ物件ほどスピード勝負なので
明確な判断基準を持っておきましょう!

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三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
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