誰も負けない笑顔の不動産投資

本当にその選択で大丈夫?「任意売却」が不動産投資の赤字を脱却するベストの方法ではない理由。

三井 和之
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三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
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こんにちは。
笑顔の不動産投資コンサルタントの三井和之です。

最近不動産投資における赤字で悩んでいる方からの相談が増えています。

本を出したことがきっかけで私に相談される方が増えました。

まだ私を見つけられていない人にも早くこの本に出会い、不動産投資の赤字に手を打ってもらいたいと思います。

まずは適切な診断が大事。「任意売却」は全摘出手術

さて、相談で多いのは、
「不動産投資が赤字で困っています。方法として任意売却が良いのでしょうか?」
という質問です。

確かに任意売却は不動産投資の赤字を脱却するために有効な手段ですが、本当にその選択が最良の選択なのかを考えて頂きたいと思います。

例えば、不動産投資の赤字を人の病気だと想像してみてください。

先ほどの質問は、風邪を引いて辛いからといって、ガンでもない病気を治すのに全摘出手術が良いのでしょうか?と、聞かれているのと同じことです。

全摘出手術をしなければならない状況でしたらそれがベスト。
薬を飲めば治る風邪の症状に手術を勧める医者はいません。

つまりは、任意売却をしなければならない状況でしたらそれがベストということです。

任意売却よりも先にするべきことは

赤字で困っている人のほとんどのケースは空室改善で解決します。

私は空室改善のコンサルタントではないので簡単な改善方法しか提案できませんが、私自身もガラガラ物件を専門に330戸を買ってきた投資家なので、空室改善に関してはそれなりの経験をしています。

私が任意売却を勧めるケースのほとんどは、スルガ銀行の借入が関係しています。

しかし任意売却を勧めなくてはならないなと思うケースは、相談案件の5件のうち1件くらいです。

相談者の方にまずしてもらう事は、空室が埋まらない理由を正確に把握してもらうと言うことです。

不動産投資が赤字の投資家の方は、「なんで空室が埋まらないか」その理由を把握されないまま、どうしたら良いのか分からず相談に来られます。

実際にあった相談事例

例えば先日相談のあった方は、まさに上記のような相談者の方でした。

その相談者の方には、「今すぐに他の管理会社に変えてください。現状の管理会社では改善の余地はありません。」とお伝えしました。

そして「地域の不動産会社を全て調べて全部に電話をかけてください。」と、取るべき行動をアドバイス。

その際、管理会社に確認すべき事は以下のような内容です。

  • 今空室が多くて困っていると伝えた時の対応。
  • 空室を満室にするにはどうしたらいいのか?
  • どのような条件に変えると満室になるのか?

この様に質問をして納得できる回答をくれた管理会社、そして何よりも「やる気のある」管理会社を変えてください。

赤字の原因は物件ごとに違い様々ですが、あなたの今の赤字の原因は管理会社にあるケースがほとんどです。

それでも改善されない場合に「任意売却」という選択が必要となります。

任意売却をせざるを得ないケースは、このようなケースです。

  • 銀行交渉や空室改善など、やるべきことは全てしたが赤字が解消されない。
  • 売るしかない状況だが、少しでも高く売りたい。
  • 売っても借金を全て返済できないから、売ろうにも売れない。
  • 手元に担保権を消す現金もない。
  • とにかく八方塞がりだ。

私には多くの方が相談に来られますが、上記のような場合には任意売却がベストなので、任意売却の選択を勧めます。

任意売却はあくまで選択のひとつです。
しかし、それを選択する以前にすべき事はたくさんあります。

どんな場合でも任意売却という方法が良いのではなく、「任意売却でしか脱却できない赤字がある」ということです。

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三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
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