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不動産投資を始める前にやっておきたい3つのこと 〜 自己資金編 〜

三井 和之
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三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
詳しいプロフィールはこちら

こんにちは!
笑顔の不動産投資家 三井です。

前回は「不動産投資を始める前にやっておきたい3つのこと〜勉強編〜
をお伝えしました。

今回は【自己資金編】をお届けします。

これから不動産投資を始める人が、
自己資金の面でやっておきたい3つのことは次の通りです。

  1.  投資できる現金がいくらあるのか考えましょう。
  2.  投資にいくら必要なのか考えましょう。
  3.  お金をできるだけ集めましょう。

の3点です!
それでは順番に見ていきましょう。

 

その1  投資できる現金がいくらあるのか考えましょう

今持っている金融資産を正確に把握し
あなたが不動産投資のために最大いくら用意できるかを知りましょう。

まずは現在地を確認する為に
自分が持っている資産を確認してください。

資産には2種類あります。

  • すぐに現金に変えられる資産
  • すぐには現金に変えられない資産

ここでの「すぐ」というのは、
不動産を購入しようとした時に自己資金として用意できるかがポイントなので、
「1年以内」ではなく「1ヶ月以内」で考えてください。

すぐに現金に変えられる資産のことを
一般的に金融資産と呼び
金融資産には次のようなものがあります。

  • 現金(日本円以外にも外貨も含みますのでFXも含みます)
  • 株式(自社株などはすぐに売れないので含みません)
  • 債券
  • 投資信託
  • 生命保険(解約したらいくらになるかを確認します)
  • 商品券や小切手

一度すべての金融資産を確認した上で、
その中で不動産投資のためにいくら使えるのかを考えましょう。

例えば、こういった感じです。

不動産投資の為に使える金融資産の例

金融資産を全部数えると1,000万円あった。
1,000万円の内、万が一の生活費として100万円は手元に残しておきたいし、生命保険もできれば解約したくない。
分散投資が大事であるということも聞いたことがあるので、株式・債券・投資信託のすべてを解約しないで半分ずつ現金化すると500万円だ。
500万円を不動産投資で運用しよう。

『金融資産は1,000万円。そして実際に使うのは500万円。』
といった感じです。

あなたの金融資産はいくらで、
その内、不動産投資のために使えるのはいくらでしょうか。

 

その2 投資にいくら必要なのか考えましょう

次に、希望する不動産投資の規模から必要な自己資金を確認します。

「1,000万円ぐらいの物件を購入したい」と考えた場合、
物件の全額を銀行から借りるなら、
諸費用で100万円あれば購入できます。

そもそも100万円しか金融資産がなければ、
銀行はフルローンを出してくれないかもしれません。

しかし『金融資産は1,000万円。そして実際に使うのは100万円。』
ということなら、フルローンの可能性が高まります。

5,000万円ぐらいは物件を購入したいを思った時には、
350万円ぐらいは必要になってきます。

1億なら700万円は必要です。

購入したい投資規模の7%のお金が必要だと思ってください。

 

その3 お金をできるだけ集めましょう

自分の持っている金融資産と使える金融資産を確認し、
自分の望んでいる規模の物件を購入するために必要な自己資金を確認できたら、
次は実際にお金を集めることを考えておきます。

自己資金が十分なら構いませんが、
自分の望んでいる規模の物件を購入するためには、
自己資金が足りないという場合があります。

その時にはお金を集めるという方法をとるといいでしょう。

僕の事例で説明しましょう。

僕は不動産投資を始める時に500万円ほどの現金を持っていました。

会社もすでに辞めてしまって不動産投資で食べていかなくてはならなかったので、
1億円〜2億円分の物件はすぐに購入する必要がありました。

必要な自己資金は700万円〜1400万円です。
500万円では到底足りません。

そこでできるだけお金を集めることにしました。

まずは節約です。

  • 飲みに行くのを辞めました。
  • タバコをやめました。
  • 車を売って自転車を買いました。

次にお金を集めました。

  • 夫婦の金融資産をすべて現金に変えました。
  • 母親から借りました。
  • 兄弟から借りました。
  • 先輩に出資をお願いしました。
  • 子供の通帳から拝借しました。
  • 僕には買えない物件情報を他人に紹介することで紹介料をもらいました。

そうやってとにかく軍資金をできるだけ集めました。

人それぞれ状況が違います。

親から借りたり、子供の通帳から拝借する必要はないかもしれませんが、
自己資金が足りないのであれば、
色々手を尽くしてお金を集めてみるというのもアリだと思います。

もし、できる限りのことをしてそれでも必要なお金を集められなかったとしたら、
「不動産投資ができない」ではなく、
「不動産投資をやらない」という選択をしても良いのではないかと思います。

不動産投資以外にもできることはたくさんありますからね。

 

まとめ

不動産投資を始める時は、

  • 自分は金融資産をいくら持っているのか
  • 必要な金融資産はいくらなのか
  • 集めようとしたらいくら集まるのか

を確認しておきましょう。

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三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
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