誰も負けない笑顔の不動産投資

不動産投資でローンを組む時に自己資金を沢山入れた方が安全っていうけどそれは本当なのか??

三井 和之
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三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
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ローンを組む時に
自己資金を沢山入れた方が安全っていうけど
それは本当なのか??

結論からいうと「安全とは言えない」といえます。

一般常識では自己資金を多く入れて
借金を減らした方が安全だと思われています。

しかしそれは間違いなのです。

会社経営において、総資産に対する純資産の割合を示す
「自己資本比率」が高い方が安全性が高いと言われます。

借金の割合が低ければ低い方が安全性が高いと言われているのです。

しかし現実はそうではありません。

これは不動産投資の時だけではなく
住宅ローンや他の借入の場合も同じことですから参考にしてください。

なぜ自己資金を多く入れることは「安全」につながらないのか
ということを解説します。

 

A さんとBさんのケーススタディー

ではケーススタディーで
AさんBさんのケースを見ていきましょう。

ケーススタディー

AさんもBさんも
5000万円のアパートを購入しようとしています。

借入期間は25年金利は2.0%です。

  • Aさんは自己資金を使わないでフルローンで購入します。
  • Bさんは物件価格の1割の自己資金を入れて購入します。

この条件を三井住友銀行のホームページにある
ローンシミュレーションを利用して試算しました。

 

フルローンのAさんの場合

三井住友銀行 住宅ローン 返済額シミュレーションより

 

自己資金を1割入れたBさんの場合

三井住友銀行 住宅ローン 返済額シミュレーションより

 

ふたりのケースを比較

ふたりのケースを比較すると次の通りです。

物件価格 自己資金 借入金 毎月の返済額 総支払額
Aさん 5,000万円 無し 5,000万円 21万円 6,357万円
Bさん 500万円 4,500万円 19万円 5,722万円

 

毎月の返済額に約2万円の差が生まれ
自己資金を入れないAさんの方が2万円多く返済するということになります。

 

25年間の総支払額はどうでしょう。

これも自己資金を入れないAさんの方が
635万円も多く返済をすることになります。

 

この「毎月の2万円」「25年間の635万円」だけを見れば

「自己資金を多く入れた方が安全だ!」となるのが一般的ですが、

本当にそうなんでしょうか??

 

なぜフルローンの方が安全なのか

この物件の利回りが仮に12%だとして、
毎月の満室家賃収入は50万円です。

経費が10万円掛かったとして、
40万円の返済原資があります。

この場合AさんもBさんも安心していられるのですが、
万が一、退去が立て続けにあって、
入居率が50%になった時はどうなるのでしょうか。

 

不動産投資をしていると決してあり得ない話ではありません。

 

家賃収入は半分の25万円となり、
経費は空室が出たことで多くかさみ20万円…
返済原資は5万円になってしまいました。

 

これではAさんもBさんも赤字経営です。

 

この時、空室の原状回復をしっかり行ない
入居者募集をきっちりしていけば、
3ヶ月後には入居率も回復し、また満室にできる可能性はあります。

 

ここでAさんとBさんに差が生まれます。

 

フルローンのAさんの場合は、
物件を全額借入で購入し、自己資金は温存していましたので、
手元に500万円のお金があります。

 

自己資金を入れたBさんの場合
自己資金をすべて使って物件を購入しているので、
手元にお金がありません

 

3ヶ月後のAさんは、賃貸経営は無事回復し満室経営。

赤字で減ってしまった自己資金も数ヶ月後には元に戻りました。

 

Bさんは手元にお金がないために、
空室の原状回復が満足にできないばかりか、
銀行返済も滞納。

銀行との話し合いよってリスケジュール(返済条件の見直し)することになり、
細々と賃貸経営を続けていくことになりました。

 

これは、極端な例え話かもしれませんが、
いかに自己資金を手元に温存させるべきか
ということがご理解頂けたのではないでしょうか。

 

自己資金を多く投入して「安全性」を高めるというのはです。

自己資金を多く投入して「安全性」が高まるのは「銀行」の方です。

 

担保物件の9割の貸し出しは、
10割貸しているよりも回収できる可能性が高まるからです。

 

不動産投資家の「安全性」を高めるのは
「手元に自己資金を温存させること」です。

 

まとめ

不動産投資はもちろんリスクもあります。

賃貸経営が上手くいかないケースもありますので、
悪くなった時の備えが必要です。

いざという時の為に手を打てるお金は
出来るだけ準備しましょう。

不動産投資をする時は
「自己資金を入れるよりも持っていた方が安全」

という内容でした!

 

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三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
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