誰も負けない笑顔の不動産投資

キャッシュフローに大きな影響を及ぼす「建物の耐用年数」の話

三井 和之
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三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
詳しいプロフィールはこちら

こんにちは。

笑顔の不動産投資コンサルタントの
三井和之です。

今回は建物の「耐用年数」について。

不動産投資のキャッシュフローにおいて
非常に大事な内容です。

なぜキャッシュフローに大きな影響が及ぶのか、
また、なぜ「耐用年数」が重要なのか、
このブログで「耐用年数」の
注目すべきポイントをご説明いたします。

 

耐用年数は不動産投資を進める上で重要なポイント!

建物の耐用年数は、
不動産投資を進める上での戦略において、
非常に重要なファクター(要因)になるので、
しっかり押さえて欲しいポイントです。

耐用年数とは、建物のみならず
機械設備や車などにも定められており
経済的に価値のある資産を
年数とともに減少させていく期間の事です。

耐用年数は建物の構造によって変わりますが、
投資家の我々にとって
これだけは覚えておきたい法定耐用年数は次の通りです。

建物の構造  耐用年数
RC(鉄筋コンクリート造) 47年
SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造) 47年
重量鉄骨 34年
軽量鉄骨  27年
木造 22年

軽量鉄骨は鉄の厚みによって
19年の耐用年数もありますから注意が必要です。

不動産投資において「耐用年数」は
必ずチェックしなければいけません。

なぜなら不動産投資において「耐用年数」というものは
キャッシュフローに大きな影響を及ぼすからです

では「耐用年数」の注目すべき
4つのポイントについてご説明いたします。

Point① 融資期間は耐用年数によって決まる。

キャッシュフローを多く得るに
まずは融資期間を長くするように意識すべきです。

銀行の借入期間は耐用年数によって決まります

借入期間を決める要素は他にもありますが、
耐用年数が融資期間を決める一番の要素です。

例えば、
築20年のRC(鉄筋コンクリート)の物件を購入しようとした場合、
『法定耐用年数47年 ー 築年数20年 = 融資期間27年』
という計算で融資期間が決まります。

同じ築20年でも重量鉄骨の物件であれば、
『法定耐用年数34年 ー 築年数20年 = 融資期間14年』
という具合に、融資期間が非常に短くなります。

 

Point② 物件の構造によって求める利回りは変わってくる

先ほどご紹介した例で
RC(鉄筋コンクリート)の物件が
27年の融資期間を得られたのに対して、
重量鉄骨の物件は14年しか融資期間が得られませんでした。

その結果、重量鉄骨の方は
13年も早く借入金を返し終わらせないといけません

返済期間が短ければ必然的に
毎月返済しなければならない金額は
重量鉄骨の方が多くなってしまいます。

毎月のキャッシュフローを多く残す為にも、
購入価格などの条件が同じであれば、
融資期間を多く取れる
RC(鉄筋コンクリート)の方を
選択すれば良いということになります。

先日のブログでもご紹介した通り
毎月のキャッシュフローでの黒字は
不動産投資を継続的に成長させるために
最も大切にしたいポイントでもあります。

少しでも融資期間を長く得て
キャッシュフローを有利にするために
「物件の構造=耐用年数」は必ずチェックしましょう

 

Point③ 法定耐用年数と銀行が定める経済耐用年数

前述したように、
建物の構造によって融資期間が
長くなったり短くなったりします。

銀行が法定耐用年数から築年数を引くだけで
融資期間を計算するのであれば
キャッシュフローの計画を組むのに単純なのですが、
実は銀行ごとに内部的な基準があり、
耐用年数を何年に計算するかは銀行によって違います

例えば、「うちの銀行ではRCの経済耐用年数は35年と見ているので、
35年から築年数を引かせていただきます」という具合です。

耐用年数を法定の耐用年数の最大で見てくれるところはまれで、
「経済耐用年数」という表現で
法定耐用年数よりも短く見る銀行がほとんどです。

これは銀行ごとに確認が必要でしょう。

「○○銀行さんではRCの経済耐用年数を何年と見ていらっしゃいますか?」
「法定耐用年数の47年から築年数を引いてくれるのでしょうか?」
と、銀行の担当者さんに聞いてみてください。

 

Point④ 人によって融資期間は変わる

私自身が実際経験したことですが、
不動産投資を始めた頃、前述のように
「○○銀行さんではRCの経済耐用年数を何年と見ていらっしゃいますか?47年から築年数を引いてくれるのでしょうか?」
と、岡山市に支店のある地銀さんや信金さんに聞いて回っていました。

色々な銀行で確認をしましたが
すべての銀行が法定耐用年数で見てくれませんでした

ほとんどが35年。
短いところでは30年というところもありました。

しかし、取引を重ねるに従って、
銀行によってはRCの物件を47年で対応してくれる銀行が出てきました

取引の際に、自然と法定耐用年数の
最大年数で計算してくれるようになったのです。

私自身も優遇してくれる銀行に案件を持ち込むようになり、
今では岡山でも当たり前に
RC物件を47年で商談を始めることができるようになりました。

銀行には内部的な規定があって、
最初はそれに従って取引をせざるを得ないのですが、
取引が太くなっていくと
物件を法定耐用年数で対応してくれるようにもなります。

 

まとめ

今回のブログは、
不動産投資のキャッシュフローと耐用年数の関係についてでした。

過去のブログで何度も出ていますが
不動産投資を継続的に成長させていく上で
銀行との取引は必須事項です。

耐用年数ひとつをみても
不動産投資を優位に進めていく
大事なポイントとなります。

少しずつ取引を重ね、銀行との信用を積むことで、
不動産投資を有利に進めていけることができます。

銀行が法定耐用年数で対応してくれるようになると
あなたの不動産投資事業に信用が生まれた証拠かもしれませんね。

では、今回のブログはここまでです。
また次回の更新をお楽しみに♪

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三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
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