誰も負けない笑顔の不動産投資

不動産売却時によくある6つの売却理由

三井 和之
WRITER
 
この記事を書いている人 - WRITER -
三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
詳しいプロフィールはこちら

「いい物件だと勧められたけど、
いい物件だとしたら売主はなんで売るんだろう??
買った自分が損をするんじゃないだろうか・・・」

と不安になる方がいらっしゃいます。

 

売主の売却理由に関わらず、
自らの判断基準を
明確に持ってジャッジされること
をオススメします。

 

優良物件と売却理由には因果関係がないからです。

 

売主さんが困って売るから、安い。
売主さんが儲けようとするから、高い。

 

そういった傾向があるにはあるのですが、
必ずしもそうだということはありませんので、
売却理由は気にしない方がよろしいかと思います。

 

売主の売却理由には、主に6つあります。

1)売却益の確保

これは、利益を確保するために売却する ということです。

 

簿価が8,000万円の物件を1億円で売却した場合、
売却するための諸経費が300万円だったとしたら、
1,700万円の利益です。

ここに法人税や所得税が掛かってきます。

ポジティブな売却理由です。

 

2)現金回収

売却益の確保と似ているようで少し違います。

自己資金として投入している現金を、
他の使い道のために回収する
という目的です。

 

例えば、
5年前、1億円の収益物件を購入するのに、
銀行から8,000万円借り入れて、
自己資金を2,000万円投入して購入した。

その収益物件を9,000万円で売却する。

そうすると当然、売却損が出る。

しかし、
借入残高が7,500万円になっていたとしたら、
手元に1,500万円残ることになる。

利益上は損失が出るが、
売却することで現金を1,500万円手にすることができる。

その現金を自己資金に当てて
より良い物件を購入出来るなら、
売却損を出したとしても、
1,500万円の現金を回収した意味がある。

投入した現金の全部または一部を回収する
という目的です。

 

3)現金化

これは今すぐ現金が必要で、
手持ちの物件を売却すればお金が残る場合に、
利益が出ようが損失が出ようが
とにかく売却して現金にする ということです。

 

今すぐに現金が必要なケースですね。

例えるなら、
物件所有者だった親が亡くなって、
子供達が物件を相続したのは良いけど、
相続税を支払うための現金がないという場合。

また、
相続人が複数いて、
不動産を共有するよりも、
現金化して現金を山分けした方が良い
という場合に、
売却することもあります。

 

4)損切り売却

売却損が出ることが分かった上であえて売却する ことです。

会社が含み損を抱えている物件を、
大きく利益が出た決算期を見計らって、
節税のために売却すること
があります。

 

5)債務不履行による『任意売却』

このケースは、
銀行への返済が滞り期限の利益を喪失してしまうと、
銀行は担保物権を売却して資金を回収
しようと動きます。

そういった経緯で売却に出されている物件のことです。

 

6)賃貸経営からの撤退

賃貸経営に問題はないけど、
歳も歳だし、
息子は不動産の面倒を見れないし、
ここらで売却しておいた方が良さそうだ。

と考え、
売却されるケースが意外と多いのが現実
です。

 

最後に

以上6つの理由を紹介しましたが、
他にもおそらく売却理由はあると思いますし、
これらの理由が複合したケースもあると思います。

 

いずれにしても、
売主さんの売却理由は人それぞれ様々で、
物件価格を決定づけるものではありません。

 

なので、売却理由を気にして悶々とせず、
自らの判断基準にしたがって
淡々とジャッジしていった方がよろしい

かと思います。

この記事を書いている人 - WRITER -
三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
詳しいプロフィールはこちら

- Comments -

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA