誰も負けない笑顔の不動産投資

初めての不動産投資をする投資家さんからの素朴な質問。「抵当権と根抵当権どっちにするべき!?」

三井 和之
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三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
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こんにちは!
笑顔の不動産投資コンサルタントの三井和之です。

書籍の出版やオフィシャルサイトの開設などを通じて、不動産投資のコンサルティング事業を本格的に開始してから、これまでに様々な相談を受けております。

コンサルタントとしての私の仕事は主に以下の3点。

  1. 不動産投資の赤字で困っている人から任意売却の相談に乗ること
  2. 不動産投資を拡大したい人やこれから始めたい人へのコンサルティング
  3. 顧客に合った不動産投資物件の紹介

といったところでしょうか。

今回のブログの内容は、上記の全ての仕事が絡んだ案件をご紹介。
そこでご相談者様から受けた質問に関する内容です。

 

初めての不動産投資案件を銀行に相談した投資家のNさん

先日、こんな任意売却のご相談がありました。

自宅で自営されている方からの相談でしたが、住宅ローンを滞納しているという状態でした。

このままでは自宅が競売にかかってしまい自宅を失ってしまいます。
自宅での自営で家を失うということは仕事も失ってしまい、今後再起をはかれない状態に。

どうにかこれからも住み続けながら自宅を守りたい。
そんな相談者様からのご依頼でした。

相談者の方はセール&リースバックという手法を知っていて、リースバックに強い会社はないかと検索したところカウルのホームページにたどり着いたそうです。

早速ご自宅にお伺いし、事情を聴き物件査定をしたところ、ローリスクでのリースバック案件として他の投資家さんにご紹介できそうだったので、以前から不動産投資物件のご要望を受けていたNさんに勧めてみました。

Nさんはネット関連の事業をされていて、以前より不動産投資に興味を持っていました。

その理由としては

  • 不動産投資から得られる安定した収益で、インカムのしっかりした事業の土台を作りたい。
  • 安定したベースを作ることで、新しい事業にチャレンジしたい。

というのが、Nさんが不動産投資を始めたい理由でした。

 

Nさんにこの案件を勧めたところ
『いいですね!銀行に持ち込んでみます!』
と、早速資料を銀行に持ち込み、条件を取り付けてきました。

銀行側の条件としては、「利率1.8%」で、返済期間は10年。
借入金額は、物件価格のフルローンという条件でした。

 

そして当然この物件自体を担保に入れるわけですが、Nさんから連絡が入りました。

『三井さん、銀行からは根抵当権を設定させてくださいと言われましたけど、それで良いですか?』

という質問の連絡でした。

おそらく初めての不動産投資に不安もあったのでしょう。
銀行が当然のように言って言葉が引っかかり、心配になって連絡をしたようです。

 

私はいくつか抵当権にした方がいい理由を添えた上で、
僕は特別な理由がない限り、抵当権で借りるようにしています。Nさんもそうしてください。』
とお答えしました。

Nさんはすぐに銀行の担当者に連絡を入れ、銀行からも抵当権でも良いとの返事があったようです。

 

抵当権と根抵当権の違いの 本当の意味を知っている?

さて、ここで大切なことは「抵当権」と「根抵当権」の違いをちゃんと理解しているかどうかです。

根抵当権の仕組みを分かりやすく例を上げて説明してみましょう。

 

1,000万円の借入をするときに、抵当権なら額面通りの1,000万円の設定が行われます。

しかし根抵当権なら、2割増しとか3割増しの極度額を設定されることになります。(※銀行にもよります)

つまり1,000万円の評価なら、極度額1,300万円という具合です。

この限度額というのは決して、「あなたに1,300万円お貸しすることができますから、今後ご入用ならあと300万円いつでも貸しますよ」という、いわゆる「融資枠」ではないのです

この根抵当権の限度額の本当の意味は、「1,300万円までの債権に対しては、当行がどの銀行よりも優先的に返してもらいます」という、銀行側にメリットがある「先取り枠」です。

 

銀行評価が1000万円の物件を担保に1000万円を借り入れ、それに対して1300万円の根抵当権を付けたとしましょう。

その物件には1,000万以上の担保力はないのに、1,300万円の根抵当権を設定したというだけで、300万円の融資枠ができたと勘違いする人が多いのです。

この場合はむしろ、1,000万円の評価の物件に1,300万円の根抵当権が付いていたら、他の銀行はその物件を担保に入れての融資をしようとは思わなくなるのです。

 

それが銀行の本当の狙いなのです。

  • いざという時に運転資金を調達できる
  • 担保権を新たに設定する必要がないので印紙代が浮く

このように銀行はもっともらしい理由を言って根抵当権を勧めてきますが、それは本当の理由ではありません。

銀行が根抵当権を設定をしたい本当の理由は、この物件を担保に他の銀行に融資させたくないから。
つまり投資家との取引を独り占めしたいからなのです

 

決めるのは自分。実態を知った上で判断しましょう。

先ほど根抵当権を設定するのに、銀行の狙いがあると説明しましたが、それが悪いわけではありません。
銀行としては当然の動機だと言えます。

もちろん銀行側がいうように、根抵当権のメリットも当然あります。

しかし投資家自身が経営していく不動産投資のスタイルなど、様々なケースに合わせて判断をする必要があります。

私の基本的なスタイルとしては「1物件につき1融資」です。

根抵当権での設定になると、物件が複数の融資の担保になる可能性もあり、管理が複雑になっていきます。

物件ひとつに付きひとつの融資の原則を守ることで、規模が拡大しても把握がしやすいです。

また、根抵当権を設定した銀行以外からの融資が付きにくくなり、いざ処分する時に困る可能性が出てきます。

銀行側の論理を理解した上で、「抵当権」が良いのか「根抵当権」が良いのかを自分で決めるようにしましょう。

 

今回初めての不動産投資をされたNさんは、『自分でもインターネットで違いを調べましがた、銀行側の本当の狙いについての記述はありませんでした。』と話をされました。

今回Nさんも納得された上で抵当権での設定を決め、そして今後も抵当権で設定されるようです。

不動産投資に慣れた方も初めての方も、よく分からないまま決断するのではなく、何事もしっかりと調べた上で判断をしましょう。

そして何か分からないことがあれば、いつでも私にご相談ください。

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三井 和之
1974年生まれ、岡山県出身。 大学卒業後、父親の経営する会社の役員として勤めた後、2010年11月より競売から家を守る「セール&リースバック」を専門にする不動産投資業を始める。その後、地方中古一棟マンション投資に方向転換し、2019年2月現在、所有する収益不動産は362戸年間家賃収入は2億円を超える。 不動産投資がうまくいかず笑顔を失った方のお役に立てるのは、不動産投資と任意売却の両方の世界に精通した自分しかいないと立ち上がり、本当に明るい人生を手にする 『笑顔の不動産投資』を広めるため不動産投資コンサルタントとして活動。そして、2018年10月より、笑顔の不動産投資家を育成する「不動産投資のスゴイ学校」を開講。
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